Reprise d’un logement abandonné dans le cadre d’un bail d’habitation

Dans le cadre d’un bail d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un logement est abandonné par ses occupants, le propriétaire dispose d’une procédure lui permettant la reprise des lieux.

Deux conditions sont nécessaires : un bail écrit soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’absence de résiliation préalable de ce bail.

Cette procédure, plus rapide qu’une procédure d’expulsion classique, se déroule en cinq phases principales.

1. Sommation de justifier de l’occupation du logement

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur doit mandater un commissaire de justice afin qu’il délivre une sommation au locataire d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Le locataire doit répondre à cette sommation dans un délai d’un mois. En l’absence de réponse dans ce délai, le commissaire de justice se rend dans les lieux loués pour effectuer un constat d’abandon.

2. Procès-verbal de constat d’abandon

Le commissaire de justice se rend dans les lieux loués, accompagné de deux témoins ou, à défaut, du maire de la commune, d’un conseiller municipal, d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire, d’une autorité de police ou de gendarmerie, ainsi que d’un serrurier, afin de procéder à l’ouverture des lieux.

Il dresse un procès-verbal des opérations et constate l’état d’abandon du logement.

Si des biens ont été laissés sur place, il en établit l’inventaire en précisant s’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.

3. Décision constatant l’abandon du logement

Le constat d’abandon dressé par le commissaire de justice n’est pas suffisant. Il convient de saisir le tribunal judiciaire compétent, soit par voie d’assignation, soit par requête. Chaque mode de saisine présente ses avantages.

La procédure par requête a l’avantage d’être plus rapide. Elle est celle prévue pour ce type de procédure.

Le juge constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux s’il ressort manifestement des éléments fournis, notamment du constat d’inoccupation des lieux et du défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le logement a été abandonné par ses occupants.

Le juge peut également statuer, le cas échéant, sur une demande en paiement de loyers impayés.

Il statue aussi sur le sort des meubles laissés sur place, en fonction de leur valeur marchande.

4. Signification de l’ordonnance

L’ordonnance rendue doit être signifiée au locataire dans les deux mois de son prononcé. À défaut de signification dans ce délai, elle est non avenue et il ne peut être procédé à la reprise des lieux.

Cette ordonnance est susceptible de recours pendant un délai d’un mois à compter de sa signification.

En l’absence de recours, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée.

5. Procès-verbal de reprise

Dès lors que l’ordonnance n’est plus susceptible de recours, le commissaire de justice chargé de l’exécution revient sur place et dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux.

Ce procès-verbal doit ensuite être signifié au locataire ayant abandonné les lieux.